Kto z nas nie marzy o tym, aby spod palmy zarządzać prestiżowym biznesem? Czy posiadając niewielki kapitał, można zarabiać na nieruchomościach? Rozmowa z radcą prawnym Elżbietą Liberdą – specjalistą ds. prawa nieruchomości.
– Czy rzeczywiście są to bezpieczne inwestycje?
– To bardzo dochodowy segment rynku. Jednak bycie rentierem to wcale nie taki prosty temat. Bez znajomości rynku, przepisów prawa oraz analizy stopy zwrotu z inwestycji możemy wpakować się w nie lada tarapaty. Aby dobrze i bezpiecznie zainwestować, musimy dokonać dobrego audytu prawnego i faktycznego nieruchomości. Później możemy odcinać kupony.
– Dlaczego inwestować w nieruchomości?
– Możemy kreować dochody na różne sposoby. Dokonując zakupu lokalu, możemy go następnie sprzedać lub wynająć. W przypadku gruntów można rozważyć dzierżawę, przekształcenie, podział działek, zabudowę, a następnie sprzedaż. Bardziej doświadczony inwestor może pomyśleć o zakupie udziałów w nieruchomości i np. później znieść współwłasność.
– Czy trzeba posiadać całość kapitału na sfinansowanie inwestycji?
– Niekoniecznie. Można posiłkować się kredytem, który np. będzie spłacany z wpływów od najemców tej nieruchomości. Dodatkowo oprócz bieżących wpływów, które pozwolą spłacać zaciągnięte zobowiązania, wartość nieruchomości będzie rosła.
– Dość atrakcyjnie cenowo wyglądają oferty mieszkań z lokatorem.
– To często spotykane oferty. Trzeba jednak uważać. Przepisy prawa uprzywilejowują najemców. Jeśli lokator nie zechce dobrowolnie się wyprowadzić, konieczne będzie postępowanie o eksmisję. Jednak nawet wygranie tego typu postępowania nie gwarantuje od razu możliwości korzystania z nieruchomości, bowiem jeśli nasz lokator nie posiada innej nieruchomości i np. jest bezrobotny, to przysługiwać mu będzie lokal socjalny, na który czeka się nawet kilka lat. Lokal taki zapewnić musi gmina. Właściciel nieruchomości może co prawda wystąpić o odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego, ale z tym wiąże się kolejne postępowanie. Niestety, lokatorzy często działają świadomie. Dobrze wiedzą o przywilejach, jakie dają im przepisy. Wybierają mieszkania o dużych metrażach i atrakcyjnie zlokalizowane. Płacą pierwszy czynsz, kaucję i na tym się kończy.
– Jak to się ma do naszej inwestycji?
– Kupując nieruchomość z lokatorem, w wypadku braku porozumienia wypowiedzenie przez właściciela umowy może nastąpić co do zasady tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. W katalogu przyczyn próżno szukać tej najbardziej oczywistej – rozwiązania umowy z uwagi na chęć czerpania większych dochodów z najmu. Zatem decydując się na zakup tego typu lokum, rozważmy, czy ustalony na chwilę zakupu czynsz z najemcą zapewnia rentowność naszej inwestycji i czy lokator jest wypłacalny.
– A co z ofertami od komorników?
– Zakup nieruchomości od komornika może być doskonałą inwestycją. Cena wywoławcza to przecież 3/4 wartości, a przy drugim terminie już tylko 2/3. O ile nikt nas nie „przebije”, to może być strzał w przysłowiową dziesiątkę.
Ale! Panuje przekonanie, że kupując nieruchomość od komornika, kupimy ją „czystą”. No i owszem, z reguły tak jest, ale dotyczyć to będzie tylko długów finansowych ciążących na nieruchomości. Jednak wielu nabywców, sugerując się tymi powszechnymi, a zarazem błędnymi opiniami, straciło spore majątki.
– W jaki sposób?
– Otóż nabyli nieruchomość wolną od hipotek. Ale w przedmiotowej nieruchomości zastali nieoczekiwanego gościa.
– Jak to możliwe?
– W przypadku kiedy nieruchomość wykorzystywana jest przez dłużników na cele mieszkaniowe, to dokonując zakupu takiej nieruchomości w drodze licytacji, należy koniecznie ustalić, czy aby na pewno nie kupimy domu, mieszkania z lokatorem. W sytuacji nieposiadania tytułu prawnego do innej nieruchomości przez dłużników, wprowadzenie w posiadanie do zakupionej nieruchomości nabywców może potrwać kilka lat. Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami prawnymi nie można dokonać eksmisji „na bruk”. Krótko mówiąc, musimy mieć gdzie takiego „byłego właściciela” przekwaterować.
– Na co zatem zwrócić uwagę, by nie stracić na inwestycji?
– Przede wszystkim zadbajmy o szczegółowe zbadanie stanu prawego nieruchomości. Czasami przysłowiowa „perełka”, za którą pierwotnie nie zapłacimy wiele, generować może koszty, niepotrzebne nerwy, a przede wszystkim niemożność realizacji wcześniej określonego celu – czyli czerpania korzyści z najmu.
