WAŻNE
Hybrid Deportation (Czerwiec 20, 2019 10:07 pm)
 Przed świtem (Czerwiec 19, 2019 12:56 pm)
O Unii Lubelskiej w Białej Podlaskiej (Czerwiec 19, 2019 12:48 pm)
Festiwal Legend Lubelskich (Czerwiec 18, 2019 10:25 am)

Inwestowanie w nieruchomości

20 lutego 2019
387 Wyświetleń

Kto z nas nie marzy o tym, aby spod palmy zarządzać prestiżowym biznesem? Czy posiadając niewielki kapitał, można zarabiać na nieruchomościach? Rozmowa z radcą prawnym Elżbietą Liberdą – specjalistą ds. prawa nieruchomości.

 

– Czy rzeczywiście są to bezpieczne inwestycje?

To bardzo dochodowy segment rynku. Jednak bycie rentierem to wcale nie taki prosty temat. Bez znajomości rynku, przepisów prawa oraz analizy stopy zwrotu z inwestycji możemy wpakować się w nie lada tarapaty. Aby dobrze i bezpiecznie zainwestować, musimy dokonać dobrego audytu prawnego i faktycznego nieruchomości. Później możemy odcinać kupony.

 

– Dlaczego inwestować w nieruchomości?

 

Możemy kreować dochody na różne sposoby. Dokonując zakupu lokalu, możemy go następnie sprzedać lub wynająć. W przypadku gruntów można rozważyć dzierżawę, przekształcenie, podział działek, zabudowę, a następnie sprzedaż. Bardziej doświadczony inwestor może pomyśleć o zakupie udziałów w nieruchomości i np. później znieść współwłasność.

 

– Czy trzeba posiadać całość kapitału na sfinansowanie inwestycji?

Niekoniecznie. Można posiłkować się kredytem, który np. będzie spłacany z wpływów od najemców tej nieruchomości. Dodatkowo oprócz bieżących wpływów, które pozwolą spłacać zaciągnięte zobowiązania, wartość nieruchomości będzie rosła.

 

– Dość atrakcyjnie cenowo wyglądają oferty mieszkań z lokatorem.

To często spotykane oferty. Trzeba jednak uważać. Przepisy prawa uprzywilejowują najemców. Jeśli lokator nie zechce dobrowolnie się wyprowadzić, konieczne będzie postępowanie o eksmisję. Jednak nawet wygranie tego typu postępowania nie gwarantuje od razu możliwości korzystania z nieruchomości, bowiem jeśli nasz lokator nie posiada innej nieruchomości i np. jest bezrobotny, to przysługiwać mu będzie lokal socjalny, na który czeka się nawet kilka lat. Lokal taki zapewnić musi gmina. Właściciel nieruchomości może co prawda wystąpić o odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego, ale z tym wiąże się kolejne postępowanie. Niestety, lokatorzy często działają świadomie. Dobrze wiedzą o przywilejach, jakie dają im przepisy. Wybierają mieszkania o dużych metrażach i atrakcyjnie zlokalizowane. Płacą pierwszy czynsz, kaucję i na tym się kończy.

 

– Jak to się ma do naszej inwestycji?

Kupując nieruchomość z lokatorem, w wypadku braku porozumienia wypowiedzenie przez właściciela umowy może nastąpić co do zasady tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. W katalogu przyczyn próżno szukać tej najbardziej oczywistej – rozwiązania umowy z uwagi na chęć czerpania większych dochodów z najmu. Zatem decydując się na zakup tego typu lokum, rozważmy, czy ustalony na chwilę zakupu czynsz z najemcą zapewnia rentowność naszej inwestycji i czy lokator jest wypłacalny.

 

– A co z ofertami od komorników?

Zakup nieruchomości od komornika może być doskonałą inwestycją. Cena wywoławcza to przecież 3/4 wartości, a przy drugim terminie już tylko 2/3. O ile nikt nas nie „przebije”, to może być strzał w przysłowiową dziesiątkę.

Ale! Panuje przekonanie, że kupując nieruchomość od komornika, kupimy ją „czystą”. No i owszem, z reguły tak jest, ale dotyczyć to będzie tylko długów finansowych ciążących na nieruchomości. Jednak wielu nabywców, sugerując się tymi powszechnymi, a zarazem błędnymi opiniami, straciło spore majątki.

 

– W jaki sposób?

Otóż nabyli nieruchomość wolną od hipotek. Ale w przedmiotowej nieruchomości zastali nieoczekiwanego gościa.

 

– Jak to możliwe?

W przypadku kiedy nieruchomość wykorzystywana jest przez dłużników na cele mieszkaniowe, to dokonując zakupu takiej nieruchomości w drodze licytacji, należy koniecznie ustalić, czy aby na pewno nie kupimy domu, mieszkania z lokatorem. W sytuacji nieposiadania tytułu prawnego do innej nieruchomości przez dłużników, wprowadzenie w posiadanie do zakupionej nieruchomości nabywców może potrwać kilka lat. Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami prawnymi nie można dokonać eksmisji „na bruk”. Krótko mówiąc, musimy mieć gdzie takiego „byłego właściciela” przekwaterować.

 

– Na co zatem zwrócić uwagę, by nie stracić na inwestycji?

Przede wszystkim zadbajmy o szczegółowe zbadanie stanu prawego nieruchomości. Czasami przysłowiowa „perełka”, za którą pierwotnie nie zapłacimy wiele, generować może koszty, niepotrzebne nerwy, a przede wszystkim niemożność realizacji wcześniej określonego celu – czyli czerpania korzyści z najmu.

 

Zostaw komentarz