Dla każdego z nas jedną z najważniejszych spraw jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Bardzo często tworzymy z bankiem najdłuższą relację w swoim życiu. Może ona trwać nawet 35 lat. Dodatkowo wiąże się ona z tysiącami kosztów, jakie pobierze bank w trakcie okresu kredytowania. W związku z tym warto dobrze przygotować się do powyższego zadania oraz starannie przemyśleć wybór oferty kredytowej.
W przygotowaniu się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego nieocenionym wsparciem jest pośrednik kredytowy. Tak, zgadza się, dobrze Państwo czytacie… pośrednik kredytowy. W polskim społeczeństwie nadal jego rola jest umniejszana jedynie do zaoferowania kredytu. Jednak nic bardziej mylnego. Rolą pośrednika kredytowego jest przygotowanie i poprowadzenie przyszłego kredytobiorcy „za rękę” w trakcie całego procesu kredytowego. Pośrednik kredytowy sprawdzi naszą zdolność kredytową w co najmniej kilku bankach, przeanalizuje nasze wydatki i zobowiązania oraz szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego. W przypadku niesatysfakcjonującej zdolności kredytowej wskaże możliwe rozwiązania (np. spłata zobowiązań, ograniczenie kosztów itp.) Zanim zostanie omówione, w jaki sposób pośrednik kredytowy może nas wesprzeć w tym procesie, warto wskazać 5 najczęściej popełnianych błędów przez przyszłych kredytobiorców.
Pięć najczęściej popełnianych błędów podczas zaciągania kredytu hipotecznego
- Wnioskowanie o kredyt hipoteczny bez posiadania własnych środków – żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego, jeśli kredytobiorca nie posiada wkładu własnego na planowaną inwestycję. Za sprawą rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, banki mogą udzielić kredytu w przypadku, gdy kredytobiorca posiada 20% wkładu własnego. Jednak niektóre banki oferują możliwość uzyskania kredytu przy 10% wkładzie własnym (niestety wiąże się to z dodatkowymi kosztami).
- Wydawanie na zakup nieruchomości wszystkich posiadanych oszczędności – kredytobiorca, wyzbywając się wszystkich oszczędności na wkład własny, traci tzw. poduszkę finansową, w związku z czym nie posiada środków finansowych na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń, zarówno tych związanych z zakupem nieruchomości, jak i tych dotyczących zdarzeń życiowych (np. choroby, utraty pracy itp.).
- Nieczytanie umów kredytowych – kluczową kwestią jest przeczytanie umowy kredytowej przed jej podpisaniem, a także uzyskanie wyjaśnienia treści znajdujących się w niej niezrozumiałych zapisów. W szczególności należy zwrócić uwagę na zapisy dotyczące dodatkowych kosztów związanych z kredytem, jak np. ubezpieczenia, dodatkowe produkty bankowe, prowizja za wcześniejszą spłatę.
- Nieoszacowanie wcześniej swojej zdolności kredytowej – konieczne jest oszacowanie swoich możliwości kredytowych przed złożeniem wniosku o kredyt. Można to zrobić u pośrednika/doradcy kredytowego, a także można posłużyć się kalkulatorami zdolności kredytowej. Należy jednak pamiętać, że ostatecznie zdolność kredytową oszacuje bank, który będzie analizował wniosek o kredyt hipoteczny.
- Sprawdzenie oferty kredytu hipotecznego tylko w jednym banku – zaleca się porównanie ofert co najmniej kilku banków, co pozwoli na wybranie najkorzystniejszej dostępnej dla danego kredytobiorcy oferty kredytu hipotecznego.
Większość wskazanych błędów wynika z tego, że nie przygotowujemy się do wzięcia kredytu hipotecznego. A więc jak się do tego przygotować? Kiedy należy rozpocząć przygotowania?
Przygotowanie do zaciągnięcia kredytu hipotecznego
Należy rozpocząć je jak najwcześniej, tzn. w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą ok. rok wcześniej, osób zatrudnionych na umowę o pracę minimum 3 miesiące wcześniej, natomiast zatrudnionych na pozostałe typy umów – ok. pół roku wcześniej. Najlepiej zgłosić się do pośrednika kredytowego, który współpracuje z wieloma bankami. Pozwoli to określić zdolność kredytową w każdym z nich.
Zdolność kredytowa
Kluczowym warunkiem uzyskania wnioskowanego kredytu jest posiadanie zdolności kredytowej. Banki sprawdzają oraz obliczają zdolność przyszłego kredytobiorcy do spłaty zaciąganego kredytu wraz ze związanymi z nim kosztami w ustalonym okresie kredytowania.
Podkreślić należy, że każdy bank ocenia zdolność kredytową według własnych algorytmów, dlatego też w różnych bankach będziemy dysponować różnym poziomem zdolności kredytowej. W celu ustalenia zdolności kredytowej bierze się pod uwagę wszelkie dochody, jakie uzyskuje kredytobiorca lub kredytobiorcy, a także ponoszone wydatki. Na wydatki składają się różne zobowiązania (pożyczki, kredyty), a także ilość osób na utrzymaniu, koszty utrzymania gospodarstwa domowego, samochodu i inne. Oblicza się wówczas, ile pieniędzy pozostanie danemu gospodarstwu domowemu, kiedy poniesie wydatki, do których jest zobligowane. Pozostała kwota nazywana jest dochodem rozporządzalnym. W przypadku, gdy okaże się za mała, może to oznaczać, iż nie posiadamy zdolności kredytowej. Dlatego gdy nie jesteśmy do końca pewni, czy posiadamy zdolność kredytową, warto wcześniej skorzystać z pomocy doradcy kredytowego.
| Przykład: Kredytobiorcy: małżeństwo, w wieku 27 i 30 lat; 1 dziecko na utrzymaniu; Pan – umowa o pracę na czas nieokreślony – miesięczne wynagrodzenie 3500 pln netto; Pani – umowa o pracę na czas określony – zawarta na okres 2 lat, obowiązuje od 12 miesięcy – miesięczne wynagrodzenie 3200 pln netto; Kredyt gotówkowy – miesięczna rata 500 pln, kwota pozostała do spłaty 7000 pln; Interesuje ich kredyt hipoteczny na okres 30 lat, raty równe, kredyt na zakup mieszkania na rynku wtórnym; Cena zakupu: 600 000 pln; Wkład własny 20% wartości nieruchomości; Kwota kredytu – 480 000 pln. Odnosząc się do powyższego przykładu, małżeństwo będzie miało, w zależności od banku, zdolność kredytową na poziomie od ok. 320 000 do ok. 460 000 pln (wyliczone na podstawie wybranych ofert banków). W związku z czym badanych nie stać na zakup wybranego mieszkania. W takiej sytuacji, aby poprawić zdolność kredytową, pośrednik kredytowy doradziłby parze, aby spłacić zobowiązanie w postaci kredytu gotówkowego. Po spłacie tego zobowiązania ich zdolność wzrasta z ok. 420 000 do 570 000 pln, co oznacza, że możliwe jest uzyskanie kredytu na zakup wymarzonego mieszkania. |
Kredyt a historia kredytowa
Przygotowując się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, należy również zweryfikować swoją historię zobowiązań. W tym celu najlepiej wykorzystać raport BIK (skrót od Biuro Informacji Kredytowej). Raport BIK zawiera zarówno pozytywne, jak i negatywne informacje o danym kredytobiorcy. W raporcie, przy każdym zobowiązaniu, widnieje informacja w formie graficznej, jak i procentowej, w jakim stopniu zostało ono już spłacone. Znajdują się w nim tzw. wektory płatności oznaczane kolorami i odpowiednimi symbolami, które wyrażają, czy zobowiązanie jest regulowane terminowo. W raporcie BIK znajduje się tzw. wskaźnik BIK, który dotyczy opóźnień w bieżących płatnościach. Wskaźnik ten może mieć jeden z trzech kolorów:
– zielony – oznacza brak opóźnień,
– pomarańczowy – oznacza opóźnienie do 30 dni,
– czerwony – oznacza opóźnienie powyżej 30 dni.
Obecnie raport BIK posługuje się skalą procentową od 1 do 100%. Im większy procent, tym masz większą szansę na uzyskanie kredytu. Jest to wskaźnik oceny wiarygodności klienta, zwany scoringiem BIK. Należy podkreślić, że każdy bank ma swój algorytm odnośnie do oceny wiarygodności klienta. Jednak dzięki przeanalizowaniu raportu BIK, dowiemy się, jakimi informacjami na temat naszych zobowiązań będzie dysponował bank. Jest to o tyle ważne, że w sytuacji, gdyby okazało się, że mamy jakąś zaległość, można podjąć odpowiednie kroki zaradcze. Natomiast gdybyśmy tego nie sprawdzili, to zaległość ta mogłaby stać się przyczyną wydania negatywnej decyzji kredytowej.
| Przykład 1: Klientka samodzielnie próbowała uzyskać kredyt, niestety dostała negatywną decyzję kredytową, a jako powód wskazano negatywną weryfikację BIK. Zgłosiła się do nas i pierwszą rzeczą, o jaką ją poprosiliśmy, było wygenerowanie raportu BIK. Jak się okazało, 3–4 lata temu zamknęła konto, jednak pozostał na nim debet w wysokości 56 pln, co widniało w raporcie jako opóźnienie powyżej 30 dni. Bank ten nie akceptował Klientów z zaległościami powyżej 30 dni, co było przyczyną odmowy przyznania w nim kredytu. Oczywiście podjęte zostały odpowiednie kroki i dzisiaj Klientka jest szczęśliwą posiadaczką wymarzonego domu. Przykład 2: Klientka 4 lata temu zaciągnęła kredyt gotówkowy na okres 10 lat. W okresie spłacania kredytu bank, który przyznał kredyt, został przejęty przez inny bank. Następnie bank ten połączył się z kolejnym bankiem. Podczas integracji systemów bankowych przestało działać polecenie zapłaty, jakie Klientka miała ustawione na tym kredycie. W efekcie kredyt nie był spłacany terminowo przez okres 3 miesięcy, a każda kolejna rata była księgowana na zaległą płatność. Tak się złożyło, że zgłosiła się do nas z prośbą o pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Standardowo poprosiliśmy Klientkę o raport BIK. Dzięki wcześniejszej weryfikacji historii kredytowej i podjęciu odpowiednich działań uniknęliśmy negatywnej decyzji kredytowej. |
Kredyt a brak historii kredytowej
Wbrew pozorom brak historii kredytowej, czyli brak jakichkolwiek zobowiązań, nie wpływa dobrze na naszą pozycję w staraniu o kredyt hipoteczny. Jeśli nie mamy historii kredytowej, bank nie jest w stanie ocenić, czy jesteśmy rzetelnym kredytobiorcą. Wpływa to na spadek naszej punktacji w ocenie kredytowej.
Dlatego przygotowując Klientów do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, doradzamy zakup na raty, np. żelazka, telewizora, playstation (to akurat mąż doradza 😉 ). Zapłacenie już kilku rat powoduje, że bank jest w stanie zweryfikować i ocenić nas jako przyszłych kredytobiorców.
Kredyt a źródło dochodu
Jednak zdolność kredytowa to nie wszystko, aby móc uzyskać kredyt hipoteczny. Często pomimo tego, że uzyskujemy dochód, i to wysoki, to nie każdy z banków jest w stanie go zaakceptować. Pośrednik kredytowy może wskazać bank lub banki, które będą w stanie zaakceptować poszczególne źródła kredytu. Przykładowo:
– Umowa o pracę na czas nieokreślony – powszechnie uważa się, że idealny klient dla banku, to taki, który zatrudniony jest na umowę o pracę na czas nieokreślony – jednak są pewne wyjątki, mianowicie chodzi o okres, od kiedy jesteśmy zatrudnieni. Duża część banków jest w stanie przyznać kredyt, jeśli przyszły kredytobiorca jest zatrudniony od 3 pełnych miesięcy, jednak są banki, które uwzględniają przy liczeniu zdolności kredytowej wynagrodzenie z ostatnich 6 miesięcy, a nawet 12.
– Umowa o pracę na czas określony – również jest ona dość chętnie akceptowaną formą dochodu przez banki, lecz są pewne ograniczenia. Przykładowo, część banków uznaje dochód z tego typu umowy, jeśli jest ona od minimum 12 miesięcy, inne, jeśli jest ona ważna jeszcze minimum 6 miesięcy itp.
– Umowa zlecenie / umowa o dzieło – pomimo ich złej sławy, duża część banków jest w stanie uznać dochód pochodzący z umów cywilnoprawnych. Tak jak w powyższych przykładach, to czy zostanie on zaakceptowany, zależy od banku, np. w przypadku większości banków taka umowa musi obowiązywać od minimum 12 miesięcy, a są też takie, które akceptują je jedynie w sytuacji, gdy stanowią dodatkowe źródło dochodu.
– Działalność gospodarcza – to czy bank zaakceptuje dochód oraz w jakim stopniu, zależy od bardzo wielu czynników, m.in. długości prowadzonej działalności gospodarczej, formy prawnej, formy rozliczenia i szeregu innych.
– Dochód uzyskiwany za granicą – tutaj kryteria są mocno zróżnicowane. Większa część banków wcale nie akceptuje dochodów uzyskiwanych za granicą, co w szczególności zaostrzyło się bo wybuchu pandemii SARS-CoV-2. Jednak są banki, które akceptują taki dochód, lecz zależy to od bardzo wielu czynników, m.in.: jak długo jest uzyskiwany dochód, czy uzyskiwany jest na terenie krajów należących do Unii Europejskiej, czy wynagrodzenie wpływa na rachunek w banku polskim itp.
Pośrednik kredytowy pomoże znaleźć taki bank lub nawet banki, które zaakceptują źródła uzyskiwania dochodu, a także przyjmą jak najwyższy jego poziom.
Kredyt hipoteczny a inne aspekty
Omówione w artykule aspekty nie wyczerpują czynników, które mają wpływ na przyznanie kredytu hipotecznego i które należy przeanalizować przed rozpoczęciem ubiegania się o niego. Istotny jest jeszcze cały szereg uwarunkowań dotyczących:
– samego kredytobiorcy, jak np. wiek, stan cywilny, wykonywany zawód, wykształcenie;
– pracodawcy – forma prowadzonej działalności, branża (w dobie COVID-19 dużo branż zostało wykluczonych, co uniemożliwia pracownikom tego sektora zaciągnięcie zobowiązania, np. gastronomia czy hotelarstwo);
– typ kupowanej nieruchomości: mieszkanie (np. wielkość mieszkania, lokalizacja), dom (tu również np. wielkość domu, lokalizacja), działka (np. przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania, rodzaj dopuszczalnej zabudowy).
Powyższa argumentacja pokazuje, że przygotowanie się i pozyskanie kredytu hipotecznego wbrew pozorom nie jest łatwym zadaniem. W celu dokładnego sprawdzenia swoich szans na uzyskanie kredytu należałoby poświęcić co najmniej kilkanaście godzin, udając się do placówek co najmniej kilku banków i przeanalizować w każdym z nich swoją sytuację. Dlatego warto spojrzeć inaczej na zawód pośrednika kredytowego, gdyż stara się on doradzać klientom; w odróżnieniu od pracowników banków nie ma planów sprzedażowych i za wszelką cenę nie musi ich realizować, przez co nie koncentruje się tylko na wyniku. Wręcz przeciwnie, zadaniem pośrednika kredytowego jest znalezienie najlepszych ofert dla Klienta, doradzenie Klientowi, a także, co istotne, przygotowanie Klienta do zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Donata Langa-Mitrus
Mitrus Finance
ul. Bursaki 15 lok.16 | 20 – 150 Lublin
tel. 793 368 479 | email: donata.mitrus@mitrusfinance.pl
foto Marcin Kańtoch
